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疫情楼市万言书:抄底武汉!

作者:yabo体育登录 发布时间:2020-04-01 点击次数:356

■面对疫情的价值选择

在全员为连续多年销售超百亿而举杯、在我司整待再攀高峰时,无从可料的黑天鹅飞临,新冠疫情导致武汉经历了空前的“封城、停业、停市”,2020庚子鼠岁以封停开年、全民在家自我隔离,武汉成为疫情的震中!

长达76天的封城即将过去,这场没有硝烟的战争导致各类损失惨重、楼市停摆!作为扎根武汉、服务湖北的本土地产代理商,我们更直接感受到了之轻与之重,而各地的倾力支援,则又令我们感觉到真情。无以为甚!

记得疫情开始之初到封城中后期,总有人在后台留言,希望我司秉承过往在每个重要节点、重大事件时对楼市所受影响做出分析和预判的好传统,对疫情给房地产带来的影响进行剖析。但我司在这一次选择了沉默,不是不能、而是不可。因为在疫情这种压倒一切的事态下,不应去占据版面、不应渲染悲伤,当然更不能去展现所谓的乐观与积极!我们深知,此时要做的是房地产及一切的小道理要让位于抗疫的大道理,一切的小我情绪要让位于这座超大城市的整体情绪,一切的商业与专业考虑都要让位于生命的大关怀……

我们的价值观告诉自己,这种生命大于天的事态下,最不适合的是宣扬自我、显摆观点、抢占风头、消费疫情。无论别人别家怎么做、怎么利用疫情反衬或者突出自我,但这就是yabo体育登录的价值选择,哪怕这种选择会带来些许损失,我们也坚守此道。

在我们眼里,放弃价值判断与价值选择,见到事态就利用就消费,是不能的、也是不行的。武汉是我们的母城啊、武汉是中国之中啊,此情此景之下,除了悲痛、除了共情、除了顾局识体、除了捐助或提供志愿服务、除了配合管制要求、除了为抗疫呼号……我们再也没有心思说其他话、办其他事!

坚守迎来了阳光,疫情阴霾终于要散去了,武汉正在恢复城市功能,4月8日有望对外解封了。逝者安息、生者坚强。武汉要转回正常轨道了,恢复生产与经济、生活与活动,保障武汉的继续发展成为了接下来的大道理。

此时,yabo体育登录是时候重新捡起专业与事业,为一直关心支持我们的有关部门、房企、购房者、投资者对此次疫情与楼市的关系进行分析了!因此yabo体育登录就此推出本文。


■看待疫情的思想准备

01天道思维、人道情怀

新冠疫情令人悲痛,武汉76天封城空前卓绝。但面对房地产的分析,特别是针对开发、投资与价值的分析不是人道主义的,而是在洞察人性的条件下遵循天道与理性的。如果陷入感性,除了满足情感需求之外,将在投资上一无所获的。

专业分析是遵循规律---也就是天道的理性思维,而不是人道的感性思维。但是满足感性需求虽会阻碍认知真相、却很容易让人有崇高感的,所以总有很多人喜欢抢占道义制高点。而且,看待疫情要从大历史观角度去看会更清晰,这就是云端视角,上天的角度就是以万物为刍狗了。

02不改变规律,但改变速率

这个疫情其实是偶发的、小概率的事件,是不改变规律和方向的,它只会改变速率。把疫情当作灭顶之灾,这是情绪的夸张、思维的陷阱、脑力的偷懒。如果纵观历史的话,其实不能不承认:

除非疫情把城市毁灭,否则都提高了城市和国家的效率。如果疫情一票否决制,目前的大城市都是不存在的,因为都有过比这还大的瘟疫。瘟疫其实就是人类的打怪升级,打一次效率与能力就提升一次,是被迫进步的契机。分析不是当批评家,揪住疫情处理的瑕疵磨唧是没意义的。

03近温饮食与低温鲜食的提示

人是食物链的顶端,是杂食的、而杂食是更高级的。但是杂食就意味着人其实可以吃太多动植物了,这就会带来问题,因此需要饮食习惯。其实饮食上有共识的。比如吃什么动物为妥呢?要吃与人体体温接近的近温动物。

遵循这个纪律,因为饮食发生意外的问题会少一些。温度与病毒是匹配的,体温类似所携菌种也会接近。或者吃低温、冷血动物,鱼、蛇的体温比人类低,鱼、蛇也携带的病菌或病毒,但多是寄生的,容易被做菜时的高温所消杀。

但切忌食用比人体温高很多的动物,蝙蝠是这样,很多鸟类也是这样。高温意味着所携带的病菌或者病毒抵抗性强,提问环境不同的人类是抵抗不了的。野生动物的卫生环境原始,绝大多数都是体温偏高的,食用的危险系数太高。


■对瘟疫的逆分析

01际间性分析

1)病毒就是效率:大历史观

在人类史上,博弈竞争场中只要新进入一个高级别的国家,这个经济体也足够级别并创出了新极限,那么就会带来新的效率极限,而效率极限会迫使一切重新配置,其中就包括病菌与病毒,病毒则更是效率的深微体现,社会效率越高、病毒也将匹配这个效率而更厉害。

在每个时代,不同经济类型对人口的匹配要求是不同的,人口数的量级要与经济协作数或者零件数相匹配。譬如说:

①跨海式商贸化的协作总数是百万级、因此第一跨海式商贸化大国葡萄牙西班牙荷兰的百万级人口就是最佳人口数,再多就是负担。

②机械式工业化的零件总数是千万级、因此第一机械式工业化大国英国的千万人口就是最佳人口数,再少无法支撑体系、再多就是负担。

③电气式工业化的零件总数是以亿计、因此第一电气式工业化大国美国的一亿人口就是最佳人口数。

④互联式信息化的协作总数是十亿计、因此第一互联式信息化大国XX的十亿人口才是最佳人口数。这个国家目前看只能是中国。

上上个世纪,人类在工业时代首次出现了1亿人口级的超级大国,美国当时是前所未有的新崛起工业大国,而原来的发达国家是几百万、千万人口,美国的亿级人口、以及像纽约、芝加哥、旧金山等城市就创造出了人口与城市的新极限,而且在告诉公路、铁路、航空上也将人类带到了新的极限。

这种新的极限带来了新的效率,引发一切都重新匹配,因此第一次、第二次世界大战因此先后爆发,病毒也重新匹配,在1917~1918年的时候,美国就流行了西班牙流感。这病毒是美国引起的、在西班牙发现的,就叫做西班牙流感了,其实是美国匹配的结果,那时死了很多人。

而此前,欧洲各国崛起,葡萄牙、西班牙、荷兰效率是平起平坐的,只是体量略有差异,因此他们的极限效率匹配了当时的新病毒,正是这种病毒,让欧洲人到达美洲大陆之后,让土著先后大量死去。

美国崛起是1亿人口,现在崛起的是中国是10亿级人口,14亿人口及其城市化带来了几大改变:

首先,单一国家的人口组织极限、城市组织极限、客流物流极限、工业化产值极限、货币总量极限、贸易总额极限,这些指标都被中国创新了,就是中国崛起以后,在各方面都为人类创出了新极限。

新极限、新效率必然会使得病毒自行重新匹配,新级别的病毒就会出现,这是与此前各大国崛起的结果是一样的。美国崛起后、中国崛起前的其他新崛起各国,其实都没有在美国基础上创造新极限,所以这个历史期间,只出现过兽传人的病毒---都是业已存在的而非新出现的。

而中国的崛起在各方面都创出了新极限,病毒也就必然会去匹配这种效率极限,这种匹配可能发生在自身内部、也可能发生在体系之外,但无论是哪一种,都是创出新效率的中国先会经受这种考验,因为没有这个效率的经济体即使业已出现也没有办法对付或发现这种病毒。

但新效率匹配的新病毒,最大受考验者不会是效率创造者本身,按照历史来看将是别的国家,因为效率本体对抗更高效率的病毒才有办法。所以现在新冠病毒,中国就有各种方法、产能、经验去对付,但别的国家没有效率、没有制造产能、也没有医疗产能,对付起来将相当吃力。医疗产能,包括医护能力、医疗设备制造能力、医护用品生产能力。抗击疫情需要的不是金融、不是虚拟产业,而是实实在在的各项产能。

所以可以推断出结论,付代价最主要的不会是中国,而将是他国。与历史上新崛起的国家重新匹配病毒的结果是一样的。跟不上新效率的国家将遭受一次极致摧残。

中国崛起创出了各种效率的极限,全球病毒也会匹配这种新极限,中国会因此而付出第一轮次的代价,但最大代价将不会由中国支付!就好比欧洲崛起,他们带黑死病到了美洲大陆,结果美洲大陆付出了代价、因为自身效率无法抵抗这种新效率,而病毒就是效率!

2)病毒也是机会

①全世界全民众的全动员

把新冠疫情当做大号流感是很多西方国家之前的选择,如果不是中国做出示范,欧美的处理手段也是可以蒙混过关的,不揭开真相的盖子,其实就会当做生老病死。但中国入局后树立了新的社会标准,譬如讲疫情一定要查清楚、全民一定要查清楚,而且感染者全部免费医疗…等等。

这就是打开了真相的盖子,因此信息透明化。而全透明就会破坏旧价值,因为价值本身就是暗箱性质的、大家都知道的就没价值啦。因此不可怕的真相就可怕起来了,中国的有效应对通过现在的信息手段全球即时直播,让各国所有人都接受到了对等信息,而危及生命的病毒就最高效地发动一场全世界、全民众的全动员。

有足够剩余的产能、物资和人力,因此中国是可以对付病毒的、当然代价也高。但老外制造业已经空心化了、人力资本又那么贵,没有对付病毒的条件啊。中国通过这一场抗击疫情实现的全世界、全民众、全动员,欧美各国人民就也会要求他们政府也学习中国。

没有同样的条件哪里能学习中国呢?结果他们的原有价值与秩序就会被瓦解掉。所以可以推测出,本次疫情将改变世界格局与国际局势的。缺乏产能就没有疫情对策,如果经济体金融空转,面对还原世界物质本相的疫情只能束手无策,这就导致欧美原来宣扬的东西无法自圆其说,以前有优越感的意识形态就有了些邪教之味。

互联网瓦解了传统媒体与传统中心、生物科技瓦解了宗教、核平瓦解了传统军力、货币网络化瓦解了传统金融、海量体系的数量优势瓦解了质量优势…原本欧美世界的旧有价值就在经受这些巨大冲击了,这一次,疫情还原了世界作为产能与物资存在的本相!所以,中国这次的疫情应对是英明的,未来的国际地位与声望因此提高了。

②为极限决策提供战时依据

去年新中国已70周年了,今年是全面建成小康社会,明年是建档百周年…重要的大事件接踵而至。但我国还是唯一尚未统一的大国,我们君队至今还是叫解放君的,因为还没有完全解放、还没完成统一啊。

而越拖统一的代价就越高,所以他才说了TW问题不能无限期地拖下去。东海搞定了、南海搞定了,接下来就是TW问题了。但要解决TW问题,万一需要武统,社会适应度有多大呢?

所以这次偶发的疫情,之后就变成了一次战时演习。专门搞演习的国际反响不好,但是趁势搞演习就名正言顺了。演习战时的生活状态、君地合作、战时接管与远距离投送。而疫情恰恰又发生在武汉,武汉又是全君联勤中心所在地,打仗打后勤、后勤靠联勤。战时后勤中心就是武汉,君队的后勤物流、伤员救治等主要在武汉。

战时后勤两个指标:一是物价能否尽量稳定、能否满足不出门、产业停顿下的生活?二是能否迅速堵上漏洞、控制阵地?所以这次疫情就相当于进行了战时演习,压力测试、君地君民协同测试结果出来了,为以后的TW问题决策提供了关键的决策依据。包括现在征兵从一年一次改为一年两次,藏君于民。

未来要解决TW问题,和平不了要武力,演习的结果说明其实也不过如此,就有底了。这一次武汉暴露出来的问题,接下来就会抓紧补上,为联勤良好运转做好更充足的准备。

3)供改已到终章

2016年开始供给侧改革做到2019年有四年了,低效产能基本都出清得了,但一直没做个体与家庭性质的去杠杆,对于那些过度杠杆的具体情况国家其实是完全掌握的,但一直投鼠忌器。但这次就利用疫情,完成了终极供改和终极出清,低效的个人和过高的家庭杠杆,遭受了罕见的直接考验,短期的冲击非常巨大。

很多效率跟不上的中小企业扛不住的了,所以对一些个体来说,今后不是跳槽的问题、不是涨工资的问题,而是保岗位、保工资的问题。但度过冲击的企业反而更有效率,竞争力就反而会更加强了。所以这一次供改和出清更彻底,会导致物价上涨、成本增加。

4)有利于中国中心化

①新效率带来全球产业新匹配

历史上,每次不能灭种的瘟疫只会提高遭受瘟疫的族群的效率。除了非洲是动物杂交导致的瘟疫、卫生状况导致的瘟疫外,其实发达国家、先进城市的瘟疫其实反而更多,目前的发达国家和大城市都有过大瘟疫。

发生瘟疫后效率被迫就提升了,因此瘟疫之后发生了反效果---产业与产能更向瘟疫中心聚集,因为它效率更高、更有方法、抗压能力更强了,因此投资商反而在事后更有信心。

中国这次展现了相关的动员能力、财政转移能力、团结能力、系统作战能力。我国的“一方有难、八方支援”,各地来武汉救援不但不要钱、还贴钱贴人贴物贴时间,别的国家做不到,但在中国就很正常。

这次中国遭受瘟疫之后效率提升,更有章法,更有凝聚力,这只会导致能匹配高效率的产业未来进一步聚集中国,而这往往是中高级别的制造业,低级别的匹配不了。接下来通过国际产能的再匹配,中国恐怕会占有更高级别产业的汇聚,而不会出现中高级别的产业移出中国。

②工具箱的国际对比、全能全链全态全对冲

美国有识之士现在很忧心,原因是政府把拯救经济工具箱里的工具用得差不多了,利率降低到了0、央行无限量进场买货、大搞货币互换……接下来已经没有工具可用了。

美国现在之所以不顾国际形象,连盟友都恐吓,就是因为原来的架势维持不下去了,来钱最快的就是找盟友敲一下。当然不仅美国,所有的欧美国家的工具都耗得差不多了。而中国的工具还多得很,比如降息降准依然有空间、国债额还可以放大、赤字率能继续提高、还可大量基建---雄安新区+粤港澳大湾区+长三角一体化---就够干好一阵子了,我们的工具箱刚打开。

这次疫情很悲痛,不过从国际比较看,这是会改变地缘格局的大事,事实上对中国更有利,会促使中国中心化。

中国原来只是市场体系、经济循环中的边缘国家,慢慢的靠近中心,中国最后能中心化的有三点因素,一个是治理能力,巩固各国对我国效率的信心,这回这个问题得到了很大解决的。二个是货币全球化的问题,疫情对此是很大的促进,但前路漫漫。三个是价值观的问题,能否让各国普遍接受是很重要的,希望这一次对外援助能够促进此事。

而欧美各国宁愿降低一些地位,都宁愿去掉一点中心化,原因就是没有工具了。很多欧洲国家都负利率了,钱越来越少了那就通缩,通缩百事哀,没什么好结果的。而中国还能够适度通胀,货币通胀、思想膨胀、产业膨胀,适度通胀当然强于通缩。

③改开后第三次战略机遇期的获取

从2001年加入WTO到现在,我国经济的新效率经历了多次考验:2003年非典、2008年南方雪灾、2008年金融海啸、2020年新冠病毒考验。屡次遭受冲击越挫越勇,而且每次遭受冲击都获得了一次战略机遇。
2001加入WTO,出口大增,当年美国911,中国闷声大发展。
2003非典中国遭受打击,但美国开始海湾战争,中国加速超车。
2008雪灾地震奥运叠加,西方金融海啸,中国成为救市引擎。
2020中国经过这次疫情,民众自觉程度、社会动员能力、民族团结凝聚,都对海外各国构成了震撼。美国的产能是抵御不住疫情的,经济又以服务业为主的,隔离与停业对第三产业的冲击是窒息式的。所以在2001、2003、2008年之后,好像又迎来了极佳的战略窗口期。

5)欧美农时耽误、三产首冲
农业要按照农时播种、出苗、插秧,农时不等人,错过了就会影响收成。而疫情恰恰发生在农时的这个阶段。农时受影响就要担心农产品价格,粮价、肉价就可能要涨,好在中国的农时完全踩上点了。
但是欧美则踩不到点上了,农时难免受到影响。欧美的纬度跟中国差不多,农时跟中国也差不多,现在农时是耽误了,今年的农产品会受影响!欧美是农产品出口重地,全球粮价要涨了。非洲很多国家是接受粮食援助的,可能会有问题、社会治安情况都可能会恶化的。

02 相对性分析

1)个人与家庭:“两年风险覆盖”再提醒
个人和家庭在楼市投资,按照我们的观点,一定要做好“两年风险覆盖”的安排,投资商有一条厄运原则:“如果厄运在30个月内不会发生,你就不必担心”,表达的就是只要你解决了2.5年内的风险,其实就等于没风险了。在做好两年风险覆盖安排的前提下,实现“三尽原则”------“尽买尽贷尽久”。

两年风险覆盖的安排,包括紧急情况下的家庭生活保证、现金流加留存金要起码能在两年里平过按揭。但很多人忽视了,因为中国房地产没有经过包括上涨和下跌在内的完整周期,很多人没有经受过教训。

三年基本是所有危机的大限了,所以两年风险覆盖是可以的了。这次疫情让没有做好风险覆盖的伪中产遭受了有史以来最严酷的直接考验。除个别企业外,大多数企业在削减工资与各项费用,有的还裁员,这会导致社会上有的人或者家庭可能就会断供。

2)武汉遭遇太特殊,估值要素被加强!

武汉这一次情况怎么呢?这一次疫情是在是太特殊了。假设说,就算地震,也总有工能继续运转的,就算水灾,也总有高地不会全停。但这次疫情是全部封停,封城停市停业!长达76天的封停措施、按下暂停键,这是人类城市史上从来没有过的,比地震水灾的影响都要猛烈。千万级人口以上的城市突然封停,见所未见、前所未有!

因此,武汉遭受的人为脉冲空前,短期震荡巨大。武汉之前的势头,其实比大众想象的要好很多,比如市府就喊出要奔2000万人口的木比爱,为什么呢?因为统计总人口已近1500万人,而且每年卖20万套房产,吸引人口多。所以才敢喊出武汉要在北上广深渝之外第五坐达到2000万人口的城市。

位置好、土地足够、水电丰沛多,而且不排外、大学超级多,因此形势比想象的好。但千算万算没人算到疫情导致的空前封停,短期冲击巨大,非常痛心。接下来,武汉会有不少企业持续不了了,这会连带导致断供出现的。但再用逻辑推导,这空前的封停措施的后续效应可能还要另行看待。

这次暴露出的行政管理能力不足、知名医院多但调度不善…等等等。但近8年时间,武汉其实是输出行政精英最多的城市之一,云南、重庆、成都、四川这些西南省份,很多高级干部都是武汉输送的。随着这一次调整行政成员,武汉在拥有本土行政精英较多的优势下,又开始植入外地血液,是有好处的。

所以呢,虽然这一次短期冲击巨大,但这也意味着利空一次出尽、迅速触底了。还有比这更坏的事了,要武汉再比这更差也不可能了,只会从目前态势往高走了。所以这是对武汉的巨大刺激,未来的行政管理、医院管理、卫生习惯、城市规划,都将有大规模调整与跃升,没有什么比生死问题的倒闭更有效!

可能也会有人担忧,万一国家放弃武汉呢?武汉从此一蹶不振呢?其实啊,经过几百年的博弈,各个城市网络的定址布局已经无法更改了、放弃不起的了。比如:我国要突破光科学---光芯片、光刻机---武汉已做出光刻机第1代了;测绘科技最发达的就是武汉;北斗系统运营和国际输出中心在武汉;高铁人才培养与输出中心在武汉;桥梁技术中心在在武汉;国家天然的物流中心在武汉;各类君用舰艇技术中心以及预警技术中心在武汉;国家的高教中心之一在武汉;长江及其能源的调度中心在武汉;国家商业航天中心在武汉…

所以国家必然加大投入重振武汉,巩固作为联勤中心的地位,否则难以想象。在此已经投入这么多、积累了这么多,继续投入才是最划算的,不追加投入,之前的投入与全国的付出那不就白费了吗?

3)武汉房地产的三大影响

①估值要素:行业充分洗牌,短暂自救降价,未来轻装上阵

所以武汉的各个方面都会因为本次事件迈上一个大台阶,对于已经在武汉储备土地或者房产的企业或者个人其实是利好的。当然有人分析说疫情后饮食业会报复式增长,理由是大家饿极了。其实这是错的,暴饮暴食几天之后还能继续吗,所以饮食需求的消失不可逆。不过,楼市的需求只会延迟但不会消失。

武汉房地产的估值要素本来就没有因为疫情而发生什么改变,这又要受到巩固,房地产值得看好的。武汉楼市的估价优势项没有消失的,比如说医疗、教育、交通、地铁和科技地位,都没有变,只是短期冲击。而房价走势关键是看估价要素及组合。

与当年四川类似,以地震为机完成了平时不太好做的较彻底的洗牌,武汉本次疫情也如此,完成了一次较彻底的洗牌,之后就是轻松再上阵了,武汉的优势会得到加强和扩大。

武汉房地产市场的最大风险,是短期冲击带来的房企与个人现金流考验。第一季度受益大幅下降,有些人就可能断供,导致法拍房会增加、短暂供应会增加。还有一些房企一季度没什么现金流需要自救,就有必要降价自救,所以新房降价、房企自救的可能性是很大的。

但度过现金流考验后,由于估价要素还得到了加强。所以对武汉楼市的正确态度,应该是短期的谨慎准备、中长期乐观打算。

②疫情加强投资、巩固房地产、削弱了人口数

灾难破坏有形的东西,所以对实业有很大影响。但也促使非实业有机会---那就是虚拟产业。最大的虚拟产业不是网络,而是投资。所以真正的投资者在逻辑上其实是起到灾难的,当然人道上不是这样。灾难越严重,空出来的投资机会就越大。

首先得表现形式,就是更大的跌幅营造出更大的投资机会。其次,灾难造成的影响越严重,就会导致实体经济越需拯救。而拯救实体经济就要进行经济刺激、进行货币扩张:多印钞票或者降息或者并举。

这会发生什么呢?会让投资领域比实体领域更早受益。新冠疫情波及面越广、涉及经济体越多、影响程度越深,降息可能性和幅度就会越大,增发货币迫切性也越大。一旦降息、增发货币,投资就受益了!具体到楼市投资,就会让很多人更绝望。就算你控制房地产而刺激其他产业,那又如何?所有产业都是基于地产之上,最终一定会刺激到房地产的。

所以最终的分析结果是:疫情对楼市有利。疫情这次长时间居家隔离,房子家庭的堡垒。这次疫情中,有些人回户籍地,结果没自己的房子竟然不让进亲友小区,还原了个人和家庭最大的基础建设是房子。大众都开始认识到,房产证比户口本、比身份证都更重要。

疫情又突出了家人、健康的重要性。所以疫情后对健康住宅的需求会大增,而且只要有条件,都会尽力扩大住房面积,否则万一再有居家隔离,面积小、健康指数低就难受了。

疫情导致的长时间居家隔离,其实加强了房产需求、扩大了房产需求,居家隔离如果房子太小、其实家人关系会变坏,但是如果家里面积大,家人待得长了,家里关系就变好了。所以疫情突出了生命、健康的珍贵,家人的珍贵,以及房子对保障这些的份量,而降低了钱的份量。

你也别认为疫情后武汉人都会跑掉了,既不可能、又做不到、也没必要。不排除有些富裕家庭要在武汉之外置办一所房子,但出现趋势性的大量离开的情况是不可能的,但短期冲击大。

比如一个外地人原来在武汉工作,武汉解封晚、加上有些担忧,他春节离开武汉后,就可能到另外的城市去了,所以武汉会出现短期的人口下降,但幅度将极小,作为近1500万的全国人口第六大城市,这个幅度导致的绝对数量可以忽略不计。

这是对武汉楼市的最大短期影响,除此外其他影响较小,而且如上所述疫情还扩大了房产需求呢。尤其是武汉家庭的小换大、老换新、一上二这些购房现象会蜂拥而出!

③来武汉、抄底吧:无主资产、法拍房量可能创纪录

疫情出现的死亡案例,可能导致武汉出现一些无主资产。无主资产包括房产、存款、股票、保险、理财等等。但主要指的是房产。武汉无主资产可能会创出新中国建立以来大城市史上的最高记录。

但是目前又没精力来清理无主资产,估计要半年一年后了,深圳处理无主资产的经验与做法值得武汉学习的。还有就是短时间里出现的断供,也可能增加,银行收回拍卖,所以法拍房数量也可能增加。而房企为了度过一季度欠收的困境而降价自救,这些结合在一起,或许会在全国楼市玩家圈里出现:“去武汉、抄底去”,当然这其中也少不了武汉本土投资者的身影。这是疫情创造出的非人道机会。

03 全国性分析
1)还原世界唯物本质:疫情有助于中国
这次疫情对国家来说,会导致失业率上升、低端产业加快流出。但是疫情还原了世界的唯物本质。唯心主义的东西遭受灭顶打击,虚头巴脑的东西没市场了。疫情一来,你必须得有制造产能、必须得有农村托底,光服务业没用。
坐拥最大制造业产能、坐拥唯一的“全产业链、全地貌、全海拔、全气候”四全实力,是最有实力对抗疫情的,这次反而有利于加强中高端产业继续向中国聚集。再看看米国吧,2015以来外部竟一事无成,这在以前难以想象:
波音客机自己说没问题,不要停飞,结果中国停飞,全球都停飞了。

这次的新冠疫情,开始轻描淡写,但中国严阵以对,别的国家也跟进了,最后美国也没办法跟进了。

在美国后院,本来想扶持一个新人,结果却拿委内瑞没有办法。

2020年刚开始,竟然跟对手塔利班签订合约了。

而制裁伊朗、在伊朗内部鼓动颜S革命这么多年,至今也没有收获。

宣布耶路撒冷是以色列首都,跟进的国家屈指可数。

俄罗斯占据克里米亚,米国也就口头表达但眼睁睁看着。

威胁俄罗斯铺向欧洲的燃气管道,结果都快建成了。

要求各盟国不要用华为5G设备,盟国嘴上不说却实际仍采购。

阻止中国的南海填岛和东部防空识别区,结果大家也看到了。

3月股市多次融断,就算降息到0、万亿刺激计划,也没见效。

老盟友沙特竟然不给面子,把油价往20美元打。

说底线是不能死人,美君驻伊基地,不是火箭炮弄死了好几个吗?

还有C鲜,大统领屈身两次也是空手而归。

……2015年至今5年了,米国没哪件外部事务搞成了。老大越来越不好当了。这里面又中国份量加重分流了美国影响力的因素。而且这次疫情,更加加重了中国的份量。

2)疫情将助长大城市

疫情爆发让一些人回到了思维起点,以为大城市不安全、小城市与农村更安全,理由是那些地方人口不多,少受疫情波及。表面上看起来是正确的,但要深入分析缺不是这样的。

世上最高效的精密系统就是大自然,大自然的使命是基因传承繁衍,而不是人如何长寿,完成基因传承的人类继续长寿,在大自然的层面对传播基因反而是不利的,长寿本质上是不被容于自然的。大自然为更具效率的基因传承,对人类寿命的设定就是三、四十岁。

但人类当然要突破这个限制啊,所以大自然会怎么反应呢?当然是弄死人类这个大自然里最大的污染源和破坏源,从这个角度你会理解,到一定程度大自然想搞死一些人类就是天道。尤其是当人类发展到独尊、自大的程度后,开始主宰其他一切生物,这就跟大自然的设定就极度不符了。

精密极致的大自然一旦要报复人类,当然也会无比高效,大雪灾、滑坡泥石流、洪灾、火山、地震、疫情……人类当然不甘失败,那么就要对抗大自然。对抗还真去的了成绩,几十万年把平均寿命从30、40岁弄到了80岁,翻倍了。

人类是怎样对抗极致高效的大自然的呢?就是构建高效的系统去对抗,而不是凭借个人一己之力。人类哪个系统最高效呢?不是农村、乡镇或者县城系统,也不是中小城市系统。而是特大与超大城市系统,发展到以后将是极大城市系统、极大城市群系统……所以,疫情恰恰会反应出大城市系统对抗疫情的效率优势,疫情恰恰是大城市极佳的城市广告。所以疫情肯定、一定、必定有利于大城市的,绝不是相反。

3)对三产影响巨大

上面说过,对全国来说短期失业率会增加、低端产业会更多的流出,但对房地产的影响则还原了本质,对房地产的价值和作用认识更到位了,加强而不是削弱了房产需求。

疫情对制造业、农业的影响其实相对是较轻的,影响最大的是需要人与人接触的服务业,第三产业所受影响巨大。主要的商圈、商务圈情况都很不理想,尤其是个体户!这对楼市租金信号形成了强大的冲击。

4)五大楼市需求延迟释放:分野之年

经过这次接近于禁闭的居家隔离,有以下几个需求会爆发:

①小变大。
小房子把大家关怕了,有条件就一定要换变大房,加快扩大面积房产的步伐。

②老变新。
如果是很老的房子,可能排烟系统不好、比如存在倒灌现象;可能下水系统没有存水弯,不防臭、不防串味。其实这种房子还挺多的,各城市都多。所有2012年前建成的多少都有问题。
因为最新版住宅设计规范是2011年颁布,新规范对于存水弯、对卫生间和厨房排水分开不并用、对于集中排烟管要有逆止装置都做了明确要求。而之前竣工的有些就不符合要求。当然有些人因为缺钱或者没意识到的原因,觉得老房子还很好。但只要意识到了又有钱,就会为健康为生命把旧的换新的,新的标准就是2012年之后的房子。住宅规范,是1999年一版、2003年一版,2011年一版。2011年的是最新版。

③一变多。
这次很多人意识到了,要有两套房才是最好最保险的,万一又状况好安顿。以及最好是在几个好城市有房,也会进入考虑中。
因此,一变多、小变大、差变好、老变新,只要有条件人们开始会他考虑了,城市恢复正常以后,这些需求就会迸发。全国人民对这次疫情可能记忆半年,之后就都淡忘了,生活还要继续、全国好城市就那么几座,该吃吃,该喝喝,该买买。
只是要提醒,疫情其实是对新房有利、对二手房不太利的。为什么呢?因为二手房里有很多是老房子----2011年以前的,这些房产已经被分野了。

④排华与归国的因素
由于疫情的问题,某些国家会短暂的排华,还有些原来移民去国外的,因为国外对疫情的应对不力,当然也是因为缺乏应对条件所导致的,很多华侨、海外华人他就会回来。
归国华侨、国外排华的增多,对国内房地产还是有些刺激作用的。回来总得住,好的城市、侨民多的城市,多了一些需求与买家,这个量不大,但苗头值得关注。

⑤制造业适度回流欧美是有利于中国的:楼市会如何反应呢?
但这次疫情,也会让各国反思制造业的重要性,从而重新考虑振兴一些制造业。其实中国某些产业适度地回流美国欧洲对中国是有利的。制造业完全中国干,那是纯顺差思维。如果要讲纯顺差思维的话,之前的朝代都做得很好,尤其清朝是搞顺差、搞出口的高手,只出口不进口,把世界上的白银全部弄过来,把茶叶、丝绸、陶瓷还有白酒都卖到国外去。
顺差甚至一度达到让国外没钱可用的程度。最后引发了众多争执。包括与北边少数民族的关系也是,顺差大无边,结果就是悲剧。所以最好的局面就是,要有点顺差但不要太大,双方要有卖有买。
所以制造业流出一些到欧美去,其实对中国自身也是有好处的,不是什么都要自己干的,要把交易做起来。当然这对我国有些制造业公司肯定是个打击,但整体上对国家来讲是好处,但回流后对国外和中国的影响不太一样。
欧美本来是制造业空心化,如果制造业回流一些,那么制造业规模就会大一些,就要消耗一些资源,而资源总量是一定的,就会使得原本在投资领域的一些钱,被制造业占据,房地产得到的资源就会受一定的压制,资源分流了。也即如果制造业大规模向欧美回流、欧美的房价是会受到一定压制的。而中国呢?如果制造业开始外流一些,那原本被制造业占据的钱与资源,就会释放出来进入投资领域,进入股市与楼市。


■结语
yabo体育登录作为武汉本土代理机构的领军者,服务于两类客户,一类是上游客户,也就是房企。一类是终端客户,也就是购房者。对于购房者,我们有三个建议。对于房企,我们则有一个决策提醒。

01对购房者与投资者的建议
1)万元化的飞跃
随着从消费竞争时代进入投资竞争时代,楼市投资则成为主要战场。就投资来说,并不是单纯的追求好。我们经常能够听到这种正确的废话:大城市好、真豪宅好、CBD好……问题是这种话还用得着说吗?
如果说以前还将信将疑的化,随着现在美国无限量注水并且降息到零、以及我国也跟随降息,“建安成本+土地成本”万元化已经是不争的事实。接下来,通货膨胀是一定的、人工继续上涨是一定的、重置成本的继续提升也是一定的。
在这种成本万元话背景下,在大城市区域内还以低于万元的售价对外销售、而且具有产业背景支持的项目,当然会受到支持。单纯地享受售价与万元之间的差距就已经够投资者爽了。而这种项目在武汉是有的!

2)投资追质变
其实纵观历史,投资获益最大的,是在质变前夕购入房产,在片区质变完成之际卖出房产,这种投资效率最高、获利空间最大。所以在投资圈有一句话叫做什么呢?叫做:变态、变态还是变态。
说的就是购买能够产生形态质变的区域的房产。比如说一个区域原本是远郊区结果城市化了,原本是边缘地带结果成为城市节点地区了,原本交通不便突然敲定地铁了…这种从0~1的过程,其实从逻辑上来看获益是最大的?数理上是多大呢?是(1-0)/0=∞。
所以这个投资类型,其实更适合大家关注。而我国人口多、城市扩张快。尤其是像武汉,产业发达、高科技企业多、高校多,人口增量一直位居强二线城市前列,城市向外基本保持每年一公里的外拓速度,这个机会把握值得研究。

3)条件微差与结果远距
随着从消费竞争时代进入投资竞争时代,李嘉图定律就要引起重视。李嘉图定律用口语说就是:第一层意思,牺牲是正常的,有人发财就有人牺牲、社会因此才才发展,牺牲有正义性;第二层意思,就是稀缺定价会很吓人,比拼到最后些许稀缺差异就会导致价格上的更大差异。
牺牲怎么理解呢?要社会发展,要效率提高,就必然有部分人牺牲,同时好是做不到的,人类想要更好吗?那就牺牲点人道吧!想投资更好吗?那就牺牲一点人道吧,就是这个意思。
稀缺带来更大的价差,随着信息透明提高,透明之下的部分已经无法拉大价格差了,只有不透明的部分---其实也就是稀缺的别人学不来的或者无法复制的部分---对价格差起作用了。货币越来越多、结果就是稀缺差异就会导致价格上的更大差异。
信息越透明就越收敛到真相上,其它部分就不再重要,因此价值再凝聚就开始了了,导致的结局就是,只要微小领先就会带来更大的结果差距。李嘉图定律决定接下来的稀缺房产继续表现会让很多人深受震撼。房产稀缺性,其实包括两个层面:民生稀缺、资源稀缺。

02 对房企的决策提醒
此次疫情发生在武汉,其实与武汉及其优越的地理位置、客流与物流汇聚、河湖交错有关系。更适合人类生存与大规模聚集的地方往往也适合疫情大规模扩散。这也就是为何所有的大城市都先后有过疫情的原因。而不适合人类聚集于生存的地方,疫情其实是无从谈起的。
所以,疫情实质上是对一片土地适合性的检验,从这个角度武汉理应成为布局的重中之重。随着现在外需出口受到打击,内需成为经济的主要着力点,武汉的地缘优势将因为内需继续兴起而不断充分发挥。

如果把全国当做一个车间,把各种路网当做传送带,你就会发现,武汉这个工位及其重要。中国的城市秩序经过几百年探索,城址早已经选定并固化,城市价值序列将越来越走向经典秩序,城市最终的排名将继续固化,历史造就验证过,武汉注定就是全国第4~7之内波动的地位。

因此,趁目前之机在武汉搜罗储备土地,未来逐渐享受城市经典秩序的价值释放,享受“地价替换房价、月租替换月供、首付替换全款、租房替换买房”的四替效应,是极佳的理性选择。而在开发道路上,武汉还将能比一线城市保持更久的活力,一线城市则将逐渐步入存量化经营时代、逐渐远离开发时代了!

以此文,祝愿我司的房企客户、买家客户万事顺利、身体健康、事业大发!祝愿武汉尽快重整雄风,继续自己迈向新一线的历程!

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